Nous avons évoqué lors de notre présentation les différents biens « off Market » que nous pouvions trouver sur le marché de l’immobilier aux Etats Unis.
Il est temps de faire le point sur ces différentes offres.
Les Foreclosures :
C’est ce processus légal par lequel le propriétaire renonce à tous les droits sur la propriété.
Lorsqu’un propriétaire contracte un prêt pour l’achat de sa maison, l’organisme préteur met en place une hypothèque afin de garantir le prêt. Lorsque l’emprunteur est en défaut de paiement, il n’a que deux solutions : rembourser les sommes dues ou vendre son bien pendant la période de Pre-Foreclosure c’est-à-dire en Short Sale.
S’il n’y parvient pas, la banque engage une procédure de « Foreclosure » afin de récupérer tout ou partie des sommes prêtées.
La-dite propriété sera alors proposée lors d’une vente aux enchères publiques, organisée par le Comté. Si la propriété ne s’y vend pas, l’institution prêteuse en reprend la possession : elle devient alors une REO (Real Estate Owned).
Les processus :
– Si c’est un défaut de paiement suite à des accidents de la vie, tel que la perte d’un emploi, un décès… le propriétaire peut éventuellement trouver un accord avec la banque pour rétablir sa situation et honorer les règlements.
– Si le propriétaire se retrouve « upside down », c’est-à-dire que la somme empruntée est supérieure à la valeur actualisée de sa maison, il n’aura que deux solutions : soit re-négocier son prêt auprès de sa banque (loan modification), soit engager une procédure de short sale, avant d’être en « foreclosure ».
– Si la situation perdure pendant plusieurs mois, un avis public est alors enregistré auprès du comté concerné, la publication est alors officielle.
– Après cet avis, le propriétaire bénéficie d’une « période de grâce » (entre 30 et 120 jours) pour rembourser ses dettes ou solder son mortgage avec la vente de sa maison, c’est ce qui est appelé le PRE-FORECLOSURE. C’est dans cette période que se négocient les « Short Sales ».
– Après cette période, la banque va saisir le comté pour engager la procédure de mise en vente aux enchères publiques du bien.
Les Auctions ou Enchères :
Il faut différencier deux types d’enchères :
• Enchères publiques : gérées par le Comté dont dépend le bien.
• Enchères privées : gérées par des plateformes internet privées.
Il existe deux formes d’enchères :
– Lender Confirmation Auction (Enchère avec confirmation de la banque) : Cette enchère ne sera pas forcement adjugée au plus offrant mais au mieux offrant, le prêteur aura néanmoins fixé un prix minimum ou prix de réserve.
– Absolute Auction (Enchère Absolue) : La mise la plus élevée remporte le bien sans minimum de prix de vente.
Dans tous les cas, l’acquéreur à qui est adjugé le bien, devra payer cash sous un délai très court (moins de 24 heures pour les enchères publiques). Il aura, au préalable, effectué un dépôt de garantie (non remboursable en cas de rétractation ou de non présentation des fonds dans un délai imparti).
D’autre part, l’acquéreur devra s’assurer que le bien en question ne fait pas l’objet d’autres hypothèques auprès d’autres créanciers auquel cas il sera responsable des dettes ou hypothèques contractées par l’ancien propriétaire du bien.
Les Short sales:
Ce sont des ventes qui interviennent en période de pré-foreclosure. En accord avec le propriétaire, un acquéreur pourra faire une offre pour le bien et ainsi stopper le processus, si bien sûr, la banque accepte cette offre.
